戴景耀【美国置业问答】在美国持有房子，哪些费用可以省去？-北美华人家园
戴景耀
问：持有美国房产，哪些费用可以通过手段来省去 ？
Joanna：这里从两个角度来讲：自住房和出租房。
1，自住房：在发生的费用里面，房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。
2，出租房：所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。
另一个最大的抵税费用就是折旧费，折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年，商业地产是39年。假如一套房子是275万美元，那么每年的折旧费就是10万美元。
这里需要注意的还有预扣税，预扣税是针对出租收入而言，由于中美之间有条约，税率是10%。当我们在第二年报税时，如果第一年没有净利润，那么可以申请将第一年的预扣税退回来。
3.卖房的费用
在美国还有一个重要的免税额概念。
如果在卖房的5年内，业主拥有房屋产权2年，并且将房屋作为主要的住宅2年，那么每个业主可以享有25万美元增殖的免税额。超过部分的增殖，会被征税。
外国人出售美国房产时，如果有增值，要交增值税。持有时间在一年或一年以上为长期，税率则为三档，0、15%，20%。如果时间少于12个月，为短期，适有于美国的正常税率，联邦是10%到39.6%。
正常美国人都是在第二年的4月15号之前报上一年的税。外国人卖了房子如果不报税，美国政府是很难追回所欠的税款。所以在1980年，国税局专门出台了针对外国人投资美国房地产的法案，这也就是着名的FIRPTA。法案规定，外国人出售美国的房地产时，买方有义务在120天之内预交卖价的15%给税局，这也就是预扣税。
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