丁祖昱：买了这些房子，就亏大了-学买房
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■作者｜丁祖昱
■ 编辑｜土豆
■本文内容3700字，阅读约需10分钟
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本文内容分成三部分：
1.买房攻略?：三四线投资买房首选这20个城市
2.买房攻略?：类住宅购买要谨慎！
3.买房攻略?：商办投资不容易，好项目十中无一
壹买房攻略?：三四线投资买房首选这20个城市
三四线城市的市场周期多半是处于轮动变化中，投资价值并不是很大，时间窗口也比较短。这些城市购房除了自住需求之外，主流投资策略就是提前布局+变现：赶在城市的一轮快速发展前提前布局，邓佩仪启动之后变现。
三四线投资买房首选20个强三线城市
此前我们找出了20个强三线城市，应该说排名靠前的城市基本面发生巨大变化。依据城市发展进程，结合经济发展情况、生产力水平、购买力大小、基础设施完善程度等多方面考量，预判他们会在之后逐步靠近二线城市，形成一个较为成熟的市场，是投资买房的不二选择。以佛山为例，其与广州西南接壤，城市基础建设完善，与广州的融合度较高，受广州房地产需求外溢影响极大。加之各类粤港澳大湾区的利好政策加持，也成为近年来房企竞相入主的城市之一，房价自然“水涨船高”。
所以我们判断一个三四线是否具有发展潜力的重要指标便是二手房市场的活跃程度爱与憎，一般成熟市场的一二手交易相对来说都是非常活跃的，而后二手市场会逐步占据主导地位，这也是成熟房地产市场基本的发展逻辑。
避免烟台、威海等“一套十年”覆辙重蹈
其他三四线城市的最大买房红利就是价差，价差既包括与周边二线城市房价的差距，差距越大空间越大；价差另外也代表地价的差异，最好当前地价仍属于忽略不计，则未来随着地价拉动也会有一轮房价向上机会。
还有一个值得重视的因素是二手房市场，从目前三四线的发展情况来看，除少数诸如佛山、惠州等城市外，余下多数城市二手房市场依旧比较清淡，特别其中有一类市场购房者需谨慎，即房地产自身缺乏自用需求，完全通过“投资拉动”的城市，类似于十多年前的烟台、威海，投资客因此一套十年有苦难言。
这其中也包括北海，北海的房地产市场基本也是在2017年启动的，此前差不多经历了超10年以上的大调整，资金在短期内难于套现，风险较大，这也算是一个较为典型的案例。
三四线城市迎来新的发展契机
此外，我认为还可以重点关注以下两类三四线城市：
一是环一线或是环强二线的三四线城市，只要解决交通和配套问题，他们会成为这些一线或是强二线的卫星城。比如环上海的昆山、太仓、嘉善等地山村奇人传，依托产业承接和人口外溢，未来还是存在一定的发展空间。而这类城市得以前提是自身规划和这些主流都市圈的关联程度，若能充分匹配，也能大大加快这些小县城的城市化进程夏天的滋味，而这类模式在全球都是普遍存在的。
二是完全独立的，无法“傍大款”的城市神医傻妃，这些城市主要还是靠自身的能力和实力。判断其发展情况主要应从人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性、共享经济发展情况等几个维度来考察，而其中的核心指标仍是二手房市场，主要应关注转让和租赁的活跃程度，如果一个城市的二手房市场并不发达，眼部整形手术价格那么我们基本也可以判断，高房价很可能是“昙花一现”，是不存在实际支撑的。
贰买房攻略?：类住宅购买要谨慎！
目前，类住宅投资越来越成为非主流，随着2017年上海、北京相继掀起“类住宅”的整顿风暴之后，深圳也明文禁建类住宅，并给出了整改的时间表，“类住宅”调控收紧已然成为大势所趋。
未来长租公寓大幅挤压“类住宅”投资空间
北上广深四个一线城市首当其冲，相继出台了对商住房的严格调控政策：
最严厉的莫过于北京，近年北京商住公寓城市规模已经超过住宅，“326”突袭式严格调控商办物业，不仅严格禁止了“商改住”，而且一手商住类产品上市交易销售对象仅限于企事业单位和社会组织。2017年4月18日，商办整顿再次落地，限购、限贷、限售整顿不断升级，因此北京的商住交易基本已被彻底封杀。
而上海的“类住宅”整治主要是从成交到土地层面的层层深化。从2016年12月暂停类住宅审批，2017年逐步整顿当前类住宅市场“乱象”，到土地面直接封杀“公寓式酒店”建设，直接从供应端切断类住宅市场。
广深两地对类住宅产品政策相对缓和，主要以整顿改革，规范市场为主，但毋庸置疑的是，类住宅市场的发展空间已经在逐步压缩，未来利好难再，投资者也应谨慎选择。
二线向一线“看齐”是大势所趋
而大多数的二线城市，尤其是此前热门的成都、南京等城市，住宅类产品的交易热度也蔓延至酒店式公寓，尤其在核心二线城市“全城限购限贷”之后，需求更是转移至了商改住项目，成交价格有了进一步攀升。
但就投资角度来看，类住宅本来的价值就不高，除了可以不限购之外，此类产品其实长期都处于价格空间相对较小的状态，未来的发展趋势有望像一线看齐，逐步演变为一种经营性资产，比如目前国家正在大力发展的长租公寓市场，2017年住建部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市展开首批租赁住宅市场建设试点，随着租赁市场的蓬勃发展，类住宅投资价值空间可能会进一步压缩。
叁买房攻略?：商办投资不容易，好项目十中无一
当前十九大“房住不炒”理念深入人心零红蝶，住宅地产也逐渐回归居住属性，房地产中能够投资也就商业办公地产了，但真论投资回报还要谨慎。就商业来看，我看好一、二线城市的中高端社区商业投资前景；而从办公市场来看，北上广深等一线城市的CBD和副CBD更具投资价值。
01
一、二线城市大社区、高端社区商业值得投资
就投资来看，商业地产种类繁多腌黄瓜先生。但在我看来也只有一、二线城市的大社区、高端社区商业才有投资价值。社区商业因为天然的区位优势，便利性较强，市场需求较大；再加上目前共享单车的流行，扩大了居民的活动区域，也从侧面提升了社区商业的投资潜力三北豆酥糖。从成熟商业市场经验来看，目前社区商业消费已经占其整体商业构成的60%-70%。
但远郊区由于交通不便，客流量偏少，导致购买力不足，商家盈利率偏低，社区商业经常转租或者断租，商铺空置可能性较高，导致投资回报率偏低，因此远郊社区商业项目要谨慎大麦户。而从具体产品方面来看，建议大家选择一二层的商铺，三四层的投资价值偏低昌茜吧。
02
规避投资专业市场，投资商业街要选品牌开发商
专业市场已经走向没落，一方面受到电子商务巨大冲击，另一方面也是因为这类专业市场产品、业态较为单一，缺乏吸引力，留不住客人，投资者要极力避免投资这类商铺。
对于大型购物中心附属的商业街投资前景，则要分别对待。以万达广场商业街为例，由于其经营权和所有权分离，并且对后期的统一招商和经营管理重视程度不够刺客无名，导致前两年运营过程中碰到了许多了问题眉县天气预报，部分项目空置率达七成，实际投资回报率只能达到3%~4%，投资回报远不如以前。不过这两年万达商业街着重引入家庭体验式、亲子类业态金马岛战役，商业街再次焕发生机与活力。正基于此步练师无惨，只有知名的购物中心商业街未来还有一定投资空间，但非主流的、非知名的商业街投资风险还是非常大的。
03
一线CBD办公楼投资回报高，二三线新区风险不小
近些年，在国家大力发展“双创”和“互联网+”的双重背景下张纯烨，金融、科技、专业服务类企业迅猛发展，加上共享办公的兴起，写字楼市场的需求量也随之激增梁家驹。《中国房地产投资回报率调查报告》指出，目前写字楼长期租赁回报率大多集中在 7%-10%受益匪浅造句，不过我对此数据深表怀疑，即使是一线城市核心区域甲级写字楼的租赁回报率也就5-6%的水平，当然与一线城市其他物业相比，写字楼租赁回报率水平还算高的，但转售回报率就很难和住宅相比了，再加上有很高的税费成本柯凡录音门，一般来说写字楼投资收益比较一般。
从各级城市的办公租金水平来看，一线城市，尤其是北京、上海写字楼市场的租金水平稳居各城市前列，并且北京、上海写字楼市场需求旺盛，空置率仅5%-6%，在城市中居于最低位。从区域来看，一线城市的CBD或副CBD写字楼投资前景广阔。
对二、三线城市来说，写字楼投资就要相当谨慎了。比如各城市新区，这些区域写字楼供大于求状况严重，投资价值较低，建议避开这类区域。即使是发展较为成熟的核心区域，也要结合投资回报率斟酌考虑。另外当前写字楼转让的税费很高，这也是影响写字楼投资重要因素。以经济发展速度居于全国前列的重庆为例，解放碑、观音桥、江北嘴三大核心商务区进驻率和租金都处于较高水平，尤其是江北嘴商圈，月租金达到85元/平方米/月，长期投资回报率（税前）约为8%，这类区域可以适当考虑玄门医圣，但新区则上演“空城计”，空置率达70%以上，建议投资者对这类新区在现阶段“绕道而行”。
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